住宅ローンんのダブルローンを徹底解説！仕組みから審査の条件まで

住み替えを検討する際に、現在の住宅ローンが残っている状況で新しい家の購入を考える方は少なくありません。

そのような状況で選択肢の一つとなるのが、住宅ローンんのダブルローンです。

しかし、この言葉を聞いたことはあっても、ダブルローンの仕組みや具体的なメリットとデメリット、さらには厳しいと言われる審査の条件について詳しく知っている方は少ないかもしれません。

また、似たような選択肢である住み替えローンとの違いを正確に理解することも重要です。

無理のない返済計画を立てるためには、事前のシミュレーションが不可欠であり、手数料などの諸費用についても把握しておく必要があります。

この記事では、住宅ローンんのダブルローンを検討している方が抱えるであろう、そのような疑問や不安を解消するために、基本的な仕組みから注意点、そして住宅ローン控除の適用に至るまで、網羅的に情報をまとめました。

あなたの住み替え計画が成功するための一助となれば幸いです。

住宅ローンんのダブルローンの基本と利用条件

ダブルローンとは？基本的な仕組みを解説

住宅ローンんのダブルローンとは、現在の住宅ローンを返済中に、新たに別の住宅ローンを組むことを指します。

主に、現在の住まいを売却して新しい家に住み替える際に利用される方法です。

この仕組みの最大の特徴は、旧居のローンと新居のローンの二つを、一時的に同時に返済していく点にあります。

なぜこのような方法が選ばれるのでしょうか。

例えば、理想の住み替え先が見つかったものの、現在の家の売却がまだ決まっていないというケースが考えられます。

先に新居を購入してしまいたい、というニーズに応えるのがダブルローンです。

新居の購入を先行させることで、気に入った物件を逃すことなく、じっくりと旧居の売却活動を進めることができます。

具体的には、まず新居の購入のために新しい住宅ローンを契約します。

そして、新居への引越しが完了した後も、旧居が売れるまでの間は、旧居の住宅ローンの返済も継続するわけです。

この二重返済の期間は、旧居の売却が成立するまで続きます。

そして、旧居の売却代金が入ったら、その資金を使って旧居の住宅ローンを完済するというのが一般的な流れです。

この仕組みを理解する上で重要なのは、一時的とはいえ、二つのローンの返済負担を家計が支えきれるかという点です。

そのため、金融機関の審査も非常に慎重に行われます。

返済能力に十分な余力があることが、ダブルローンを利用するための大前提となるでしょう。

また、旧居が想定した価格や期間で売却できるかという不確実性も伴います。

売却が長引けば、その分だけ二重返済の期間が延び、家計への負担は増大していきます。

このリスクを十分に理解した上で、計画的に利用を検討する必要があるのです。

このように、住宅ローンんのダブルローンは、住み替えのタイミングを柔軟にしてくれる便利な仕組みですが、その裏には相応の返済負担とリスクが存在することを覚えておかなければなりません。

知っておきたいメリットとデメリット

住宅ローンんのダブルローンを検討する際には、その利点と欠点を正確に把握し、ご自身の状況と照らし合わせて判断することが極めて重要です。

ここでは、ダブルローンのメリットとデメリットを具体的に掘り下げて解説します。

ダブルローンのメリット

最大のメリットは、住み替えのスケジュールに柔軟性を持たせられる点です。

「売却」と「購入」のタイミングを完全に一致させるのは、現実的には非常に難しいものです。

しかし、ダブルローンを利用すれば、現在の家の売却を待たずに、気に入った新居の購入を先行させることができます。

これにより、人気の物件や希少な物件を逃すリスクを減らせるでしょう。

特に、旧居を空き家にしてから売却できる点は大きな利点です。

居住中に内覧の対応をするのは、スケジュールの調整やプライバシーの面で負担が大きいですが、引越し後であれば買主候補の都合に合わせやすくなり、売却の機会損失を防げます。

また、売却を急ぐ必要がないため、買い手が見つかるまでじっくりと待ち、適正な価格での売却を目指すことが可能です。

ダブルローンのデメリット

一方で、デメリットも十分に理解しておく必要があります。

最も大きなデメリットは、言うまでもなく経済的な負担の大きさです。

旧居のローンと新居のローンの両方を、旧居が売れるまでの間、支払い続けなければなりません。

この二重の返済負担は家計を大きく圧迫する可能性があります。

旧居が想定していた価格で、あるいは想定していた期間内に売れない場合、二重返済の期間が長引き、資金計画が大きく狂ってしまうリスクを常に抱えることになります。

最悪の場合、想定よりも低い価格で売却せざるを得なくなり、売却代金だけでは旧居のローンを完済できない可能性もゼロではありません。

さらに、この高いリスクを金融機関も認識しているため、ダブルローンの審査は通常の住宅ローンに比べて格段に厳しくなります。

二つのローンを同時に返済していけるだけの高い年収や、十分な自己資金が求められるでしょう。

これらのメリットとデメリットを天秤にかけ、ご自身の経済状況やリスク許容度を冷静に分析することが、後悔のない選択をするための鍵となります。

住み替えローンとの違いはどこにあるのか

住み替えを検討する際、住宅ローンんのダブルローンとよく比較されるのが「住み替えローン」です。

どちらも住み替え時に利用されるローンですが、その仕組みは根本的に異なります。

この違いを理解することは、自分にとって最適な方法を選択する上で非常に重要です。

まず、住宅ローンんのダブルローンは、前述の通り「旧居のローン」と「新居のローン」という二つのローンを一時的に並行して契約する形態です。

旧居が売れるまでの間、二つのローンをそれぞれ返済し、売却代金で旧居のローンを完済することを目指します。

つまり、ローン契約が2本存在する状態が一定期間続くわけです。

一方、住み替えローンは、新居の購入資金に加えて、旧居のローン残債のうち売却損が出てしまった部分（ローン残債が売却価格を上回る部分）を上乗せして、一つの新しい住宅ローンとして借り入れる方法です。

つまり、最終的にローン契約は新居のための1本にまとめられます。

この仕組みから、利用できるタイミングに大きな違いが生まれます。

ダブルローンは新居の購入を先行させることができるため、「買い先行」の住み替えに適しています。

対して、住み替えローンは旧居の売却価格とローン残債が確定しないと借入額が決まらないため、原則として「売り先行」の住み替えで利用されるか、あるいは売買契約を同時に決済する場合に用いられます。

以下の表で、両者の違いを整理してみましょう。

項目	住宅ローンんのダブルローン	住み替えローン
ローンの本数	一時的に2本	1本にまとめる
利用タイミング	買い先行が可能	売り先行が基本
主な特徴	新旧2つのローンを同時に返済する	旧居の売却損を新居のローンに上乗せする
資金計画	二重返済期間の負担が大きい	借入額が大きくなりやすい
審査のポイント	二重返済に耐えうる返済能力	担保評価（新居）と返済比率

審査の観点からも違いがあります。

ダブルローンは二重の返済負担に耐えられるかが最大の焦点となるため、特に高い収入が求められます。

住み替えローンは、借入額が物件価格を上回るオーバーローン状態になりやすいため、新居の担保評価や年収に対する返済比率が厳しく審査される傾向にあります。

どちらが良いかは、個人の資金計画、住み替えのタイミング、そしてリスクに対する考え方によって異なります。

購入したい物件が先に見つかり、かつ二重返済に耐えうる資金力があるならダブルローンが選択肢になります。

自己資金が少なく、旧居の売却損をカバーする必要がある場合は、住み替えローンを検討することになるでしょう。

それぞれの特性を理解し、不動産会社や金融機関の担当者とよく相談することが重要です。

審査で重要視される年収などの条件

住宅ローンんのダブルローンは、金融機関にとって貸し倒れのリスクが高い商品と見なされるため、その審査は通常の住宅ローンよりも格段に厳格に行われます。

審査を通過するためには、いくつかの重要な条件をクリアする必要があります。

ここでは、特に重要視される項目について解説します。

安定した高い年収と返済負担率

最も重要なのが、申込者の返済能力です。

金融機関は、二つのローンを同時に返済しても家計が破綻しないか、という点を厳しくチェックします。

その指標となるのが「返済負担率（返済比率）」です。

返済負担率とは、年収に占めるすべての借入の年間返済額の割合のことで、住宅ローンんのダブルローンの場合、新旧二つのローンの年間返済額を合算して計算されます。

一般的に、住宅ローンの返済負担率の上限は年収の30%～35%程度とされていますが、ダブルローンの場合はさらに厳しく見られ、25%～30%程度に収まっていることが望ましいとされることが多いようです。

これをクリアするためには、必然的に高い年収が求められます。具体的な年収の目安は金融機関や借入額によって異なりますが、少なくとも1,000万円以上が一つのラインと言われることもあります。

また、収入の安定性も重視されるため、勤務先の規模や勤続年数も審査の対象となります。

十分な自己資金と金融資産

申込時にどれだけの自己資金を用意できるかも、審査における重要なポイントです。

頭金が多いほど借入額を抑えられ、金融機関からの信頼も得やすくなります。

さらに、二重返済期間中の生活費や、旧居の売却が長引いた場合の予備資金として、十分な金融資産があることを証明できれば、審査で有利に働くでしょう。

売買にかかる諸費用（仲介手数料、登記費用、税金など）も現金で支払えるだけの余裕があることが望まれます。

旧居の担保価値と売却計画の妥当性

金融機関は、旧居が本当に売れるのか、そして売却によってローンを完済できるのかを評価します。

そのため、旧居の担保価値が厳しく査定されます。

立地が良く、市場価値の高い物件であれば評価は高くなります。

加えて、信頼できる不動産会社が作成した、現実的で説得力のある売却査定書や売却計画を提出することも重要です。

「この計画なら、妥当な期間と価格で売却できるだろう」と金融機関に判断させることが、審査通過の鍵となります。

これらの条件はどれか一つだけ満たせばよいというものではなく、総合的に判断されます。

高い年収、十分な自己資金、そして価値の高い資産という三つの要素が揃って、初めてダブルローンの利用が現実的な選択肢となると言えるでしょう。

住宅ローン控除は適用されるのか

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高の一定割合が所得税などから控除される、家計にとって非常に大きな制度です。

住宅ローンんのダブルローンを利用する場合、この住宅ローン控除の適用関係がどうなるのかは、多くの方が気になる点でしょう。

結論から言うと、住宅ローン控除は、原則として「実際に居住している家」のローンに対して適用されます。

したがって、ダブルローンの期間中、控除の対象となる家は一つだけです。

このルールを、住み替えのプロセスに沿って具体的に見ていきましょう。

1. 新居へ引越すまで

新居のローン契約が開始された後でも、実際に新居へ引越して住民票を移すまでは、生活の拠点は旧居にあります。

この期間は、旧居の住宅ローンが住宅ローン控除の対象となります。

新しく組んだ新居のローンについては、まだ居住を開始していないため、控除の適用は受けられません。

2. 新居へ引越した後

新居に引越し、そこを生活の拠点とした年からは、控除の対象が切り替わります。

つまり、新居の住宅ローンが住宅ローン控除の対象となるのです。

一方で、旧居はすでに居住していないため、たとえローンが残っていたとしても、その年の分から住宅ローン控除の対象外となります。

つまり、ダブルローンの返済期間中であっても、二つのローンに対して同時に控除が適用されることはありません。

常に、自分が主として住んでいる家のローンのみが対象となる、と覚えておくのが良いでしょう。

住宅ローン控除適用の注意点

新居で住宅ローン控除の適用を受けるためには、入居した年の翌年に確定申告を行う必要があります。

また、控除を受けるためには、床面積や合計所得金額など、様々な要件を満たさなければなりません。

これらの要件は、税制改正によって変更される可能性があるため、常に最新の情報を国税庁のウェブサイトなどで確認することが重要です。

特にダブルローンを利用する場合、旧居の売却益（譲渡所得）が出ると、合計所得金額の要件に影響を与える可能性もあります。

税金に関する事柄は複雑なケースが多いため、具体的な手続きや判断に迷った場合は、税務署や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

ダブルローンを利用する際は、返済計画だけでなく、こうした税制面の知識も持っておくことが、賢い資金計画につながります。

住宅ローンんのダブルローンで失敗しないための注意点

無理のない返済計画のシミュレーション

住宅ローンんのダブルローンを成功させるための最も重要な鍵は、現実的で詳細な返済シミュレーションを行うことです。

「なんとかなるだろう」という楽観的な見通しは、将来の家計を深刻な状況に追い込む危険性をはらんでいます。

シミュレーションを行う際には、いくつかのシナリオを想定することが不可欠です。

シミュレーションで確認すべき項目

まず、基本的なシミュレーションとして、旧居が想定通りの期間と価格で売れた場合の「ベストシナリオ」を作成します。

このとき、以下の項目を具体的に計算に含める必要があります。

このベストシナリオで算出された二重返済期間中の月々の支出額が、現在の家計収入で無理なく賄えるかどうかを確認するのが第一歩です。

しかし、シミュレーションはここで終わらせてはいけません。

次に、旧居の売却が長引いた場合の「ワーストシナリオ」を想定することが極めて重要です。

例えば、売却期間が想定より半年延びた場合、1年延びた場合、それぞれのケースで二重返済が家計に与える影響を試算します。

さらに、売却価格が想定よりも10%下落した場合、20%下落した場合についてもシミュレーションを行い、それでも旧居のローンを完済できるか、自己資金の持ち出しがどれくらい必要になるかを確認しておく必要があります。

シミュレーションの重要性

こうした複数のシナリオをシミュレーションすることで、ダブルローンが持つリスクの大きさを具体的に把握することができます。

そして、万が一ワーストシナリオに近い状況になったとしても、手元の貯蓄で乗り切れるのか、あるいは計画自体を見直すべきなのか、という冷静な判断が可能になります。

多くの金融機関のウェブサイトには、住宅ローンの返済シミュレーションツールが用意されています。

これらを活用したり、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談したりして、できるだけ精度の高いシミュレーションを行うことを強くお勧めします。

この手間を惜しまないことが、住宅ローンんのダブルローンという高いハードルを安全に越えるための命綱となるのです。

申し込みから契約までの具体的な流れ

住宅ローンんのダブルローンを利用する場合、その手続きは通常の住宅ローンよりも複雑で、慎重な準備が求められます。

一般的な流れを把握しておくことで、スムーズに計画を進めることができるでしょう。

ここでは、申し込みから契約までの具体的なステップを解説します。

ステップ1：情報収集と資金計画の策定

まずは、ダブルローンを取り扱っている金融機関を探すところから始まります。

全ての金融機関が対応しているわけではないため、ウェブサイトで確認したり、直接問い合わせたりする必要があります。

同時に、前述の返済シミュレーションを行い、自己資金はいくら用意できるか、二重返済にどれくらいの期間耐えられるかなど、詳細な資金計画を立てます。

ステップ2：不動産会社への相談と旧居の査定

次に、信頼できる不動産会社に相談し、現在の住まいの売却査定を依頼します。

この査定価格が、資金計画の根幹をなす重要な情報となります。

査定を依頼する際には、ダブルローンを利用した住み替えを検討していることを伝え、売却戦略についても相談に乗ってもらうと良いでしょう。

ステップ3：金融機関への事前審査（仮審査）申し込み

購入したい物件の目星がついたら、または新築の場合は建築計画が固まったら、金融機関に事前審査を申し込みます。

この際、旧居のローンが残っていること、ダブルローンを希望していることを明確に伝える必要があります。

提出書類として、通常の本人確認書類や収入証明書類に加えて、旧居のローン返済予定表、売却査定書などが求められます。

この事前審査を通過できるかどうかが、計画を進める上での最初の大きな関門となります。

ステップ4：新居の売買契約・工事請負契約

事前審査に通過し、借入可能額の目安がわかったら、新居の購入に関する契約（売買契約や工事請負契約）を結びます。

この契約には「ローン特約」を付けておくことが一般的です。

ローン特約とは、万が一本審査に落ちてしまった場合に、違約金なしで契約を解除できるというものです。

ステップ5：住宅ローンの本審査申し込みと契約

売買契約などが完了したら、金融機関に本審査を申し込みます。

本審査では、事前審査よりもさらに詳細な書類の提出が求められ、審査もより厳格に行われます。

無事に本審査を通過したら、金融機関との間で金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）を結びます。

ステップ6：融資実行と旧居の売却活動

物件の引き渡し日に、融資が実行され、新居の代金を支払います。

この時点から新居のローン返済が始まり、旧居のローンと合わせて二重返済期間に突入します。

並行して、不動産会社とともに旧居の売却活動を本格化させ、早期の売却を目指します。

以上の流れはあくまで一例であり、金融機関や不動産会社によって詳細は異なります。

各ステップで不明な点があれば、その都度専門家に確認しながら、着実に進めていくことが重要です。

必要な諸費用と資金計画のポイント

住宅ローンんのダブルローンを利用した住み替えでは、物件の購入代金やローン返済以外にも、様々な「諸費用」が発生します。

これらの諸費用は、現金で支払う必要があるものがほとんどで、資金計画を立てる上で見落としてはならない重要な要素です。

特にダブルローンの場合は、「新居の購入」と「旧居の売却」の両方で諸費用がかかるため、負担が大きくなる傾向にあります。

新居の購入時にかかる主な諸費用

新しい家を購入する際には、一般的に物件価格の3%～7%程度の諸費用が必要と言われています。

例えば、4,000万円の物件を購入する場合、120万円から280万円程度の諸費用がかかる計算になります。

これらの費用を事前にリストアップし、自己資金の中から支払えるように準備しておく必要があります。

旧居の売却時にかかる主な諸費用

現在の家を売却する際にも、同様に諸費用が発生します。

こちらは売却価格の3%～4%が目安とされています。

また、もし売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税・住民税が課税されることもあります。

資金計画のポイント

これらの諸費用を踏まえた上で、資金計画を立てる際のポイントは「余裕を持つこと」です。

シミュレーションで算出した二重返済期間中の生活費や諸費用の合計額に加えて、予期せぬ出費に備えるための予備資金を必ず確保しておくべきです。

例えば、旧居の売却が長引いた場合の固定資産税や維持管理費、リフォーム費用なども考慮に入れておくと安心です。

ダブルローンは、旧居の売却代金をローン返済に充てることが前提の計画ですが、売却で得た資金をすべて返済に回してしまうと、手元の現金が枯渇してしまう可能性があります。

売却代金の中から、売却にかかった諸費用や税金を支払い、残った資金でローンを返済するという流れを正確に理解し、手元にいくら残すべきかを事前に計算しておくことが、計画の破綻を防ぐために不可欠です。

これらの複雑な計算については、不動産会社や金融機関の担当者がサポートしてくれますので、積極的に相談しましょう。

金融機関選びで押さえるべきこと

住宅ローンんのダブルローンの利用を考えたとき、どの金融機関を選ぶかという問題は非常に重要です。

すべての金融機関がダブルローンに積極的なわけではなく、また、金融機関によって審査の基準や金利、サービス内容も異なります。

ここでは、金融機関選びで押さえておくべきポイントをいくつか紹介します。

ダブルローンの取り扱い実績

まず最も重要なのは、その金融機関にダブルローンの取り扱い実績が豊富にあるかどうかです。

ダブルローンは通常のローンと比べて手続きが複雑であり、審査のノウハウも特殊です。

実績の少ない金融機関では、担当者の知識が不十分で話がスムーズに進まなかったり、審査に時間がかかりすぎたりする可能性があります。

一方で、実績豊富な金融機関であれば、こちらの状況を的確に理解し、売却計画の評価や必要書類の案内などをスムーズに行ってくれるでしょう。

メガバンクや一部の大手地方銀行などは、比較的取り扱いが多い傾向にあります。

まずはメインバンクとして利用している銀行に相談しつつ、他の金融機関のウェブサイトなどで情報を集めてみるのが良いでしょう。

審査基準と金利

金融機関によって審査の厳しさや重視するポイントは異なります。

例えば、年収や勤続年数といった個人の属性を重視する銀行もあれば、旧居の担保価値や売却計画の実現性をより重視する銀行もあります。

自分の強みがどこにあるかを考え、それに合った審査基準を持つ金融機関を選ぶという視点も有効かもしれません。

また、当然ながら金利も重要な比較ポイントです。

ダブルローンは借入額が大きくなりがちであり、二重返済の負担も重いため、わずかな金利差が総返済額に大きな影響を与えます。

ただし、金利の低さだけで選ぶのは早計です。

金利が低いネット銀行などは、審査が厳しい傾向にあったり、そもそもダブルローンのような複雑な案件を取り扱っていなかったりする場合もあります。

金利と審査通過の可能性のバランスを考えることが重要です。

担当者の対応とサポート体制

長期間にわたるローン契約において、担当者の対応の質や相談のしやすさは、精神的な安心感に大きく影響します。

特に複雑なダブルローンでは、こちらの疑問や不安に対して、親身になって的確なアドバイスをくれる担当者の存在は心強いものです。

事前相談の段階で、複数の金融機関の担当者と話をし、その対応の丁寧さや専門知識の深さを見極めることをお勧めします。

「この人なら信頼して任せられる」と感じられる担当者を見つけることが、金融機関選びの最終的な決め手になることも少なくありません。

これらのポイントを総合的に比較検討し、自分の状況に最も合った金融機関を選ぶことが、住宅ローンんのダブルローンを成功に導くための大切な一歩となります。

住宅ローンんのダブルローンで後悔しないためのまとめ

この記事では、住宅ローンんのダブルローンについて、その仕組みからメリット・デメリット、審査、注意点に至るまでを多角的に解説してきました。

最後に、ダブルローンを検討する上で最も重要なポイントをまとめ、後悔のない選択をするための心構えを確認しましょう。

住宅ローンんのダブルローンは、住み替えのタイミングに自由度をもたらしてくれる非常に便利な手段です。

気に入った物件を逃さずに購入できる、仮住まいの手間や費用を省けるといったメリットは、住み替えをスムーズに進める上で大きな魅力となるでしょう。

しかし、その裏側には、二重返済という重い経済的負担と、旧居が計画通りに売れないかもしれないという大きなリスクが常に存在します。

このリスクを乗り越えるためには、まず何よりも「徹底したシミュレーション」が不可欠です。

旧居の売却が長引いた場合や、想定より安くしか売れなかった場合など、複数の厳しいシナリオを想定し、それでも家計が耐えられるかを冷静に分析してください。

この分析の結果、少しでも不安が残るようであれば、ダブルローンの利用は慎重に考えるべきかもしれません。

また、ダブルローンは誰でも利用できるわけではありません。

金融機関の厳しい審査をクリアできるだけの、安定した高い収入と十分な自己資金が求められます。

ご自身の経済状況を客観的に見つめ直し、信頼できる不動産会社や金融機関の専門家と緊密に連携を取りながら、計画の実現可能性を慎重に見極めることが重要です。住み替えローンなど、他の選択肢とも比較検討し、ご自身の家族にとって最も安全で最適な道を選択してください。

住宅ローンんのダブルローンは、諸刃の剣です。

その特性を深く理解し、リスクを管理し、周到な準備を行うことができた人だけが、その恩恵を享受することができます。

この決断が、あなたの未来の暮らしをより豊かにするための、確かな一歩となることを願っています。